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共话“新国五条”时代商业地产之路
杭州写字楼网 2013-08-09 来源:86写字楼网

“新国五条”出台,国家及有关部委再次强调商品住房的调控政策延续性。而商业地产似乎再次被“遗忘”。商业地产是否会因此再次面临投资购买机遇?对开发者和投资者来说,看似一派繁荣的商业地产真的会如“金矿”,毫无风险吗?投身商业地产,开发者和投资者各有哪些注意事项?本期同学会诚邀重庆商业地产资深人士,共话“新国五条”时代重庆商业地产之路。

重庆骏邦地产顾问公司执行董事长林海彬

重庆渝能产业(集团)有限公司营销总监 蒋姝

重庆力帆置业有限公司营销总监 樊元树

“新国五条”推热商业地产

主持人:从“新国五条”的字面解读,的确没有与商业地产相关的内容。这是否就可以得出宏观调控政策再度利好商业地产的结论?

林海彬:“新国五条”对住宅市场,尤其是对投资、投机类人群打击较大,它带来的一个结果便是,投资类消费向商业地产市场转移。资金充裕、投资渠道单一是目前国内投资环境的真实写照。而商业地产无论从近几年来的政策环境看,还是从城市化进程、拉动内需的经济环境看,都有着较好的发展前景。

蒋姝:应该看到,“新国五条”的出台,对两大类物业有着积极作用。有利于住宅市场首次置业人群,有利于商业地产板块。二手房交易税率增加,或将导致更多的二手房买家进入一手房市场,而首次购房的信贷政策并未变化,支持7成贷款,放宽首套房公积金贷款的条件,首次置业需求仍然受到保护;此外,从投资角度看,相比住宅,商业地产本身就具有更大的投资收益,“新国五条”出台无疑是又一大利好。商业地产不限购、不限贷,投资准入门槛更低。

樊元树:“新国五条”对行业整体都有影响,是对行业整体信心的致命打击。在去年底今年初,行业普遍认为今年房地产会有好的政策面,“国五条”出台,让这种预期彻底落空。新国五条颁布首周,市场交易量下降17%,第二周下降10%。可以看到,短期内,无论是住宅或是商业成交均有下降;但中长期来看,产品之间会出现分化,住宅显然是重灾区,商业地产将优于住宅市场。

商业地产:挑战与机遇并存

主持人:面对新一轮投资购买机遇,重庆商业地产今年发展如何?站在开发者的角度,该如何在众多同类项目脱颖而出?

林海彬:前边我提到商业地产发展前景较好。但有一个问题我也不得不说,表面上看投身商业地产是一个很好的事情,但不是每个项目都能一样风光。甚至卖得好也不能说明一个项目就成功了。招商不专业、经营不善最后导致对城市资源浪费,影响城市形象的案例比比皆是。

蒋姝:新国五条时代,对商业地产而言,我认为仍是机遇大于挑战。住宅限购、限贷等调控持续从紧,将进一步刺激商业地产投资需求,有望进一步拉动重庆写字楼、商铺和商用公寓销量与价格。当然,产品的同质化也不可避免,这就要求开发者提供适销对路的产品。在开发前期的规划阶段,一个产品的成败已决定大半。

樊元树:“新国五条”虽然没有直接打击商业地产,站在开发者的立场,对商业地产仍有不利的影响。因为,目前很多开发商所采用的“以住养商”模式,本就暗藏风险。“住养商”有三层含义:第一是住宅领域赚取的资金,成为商业地产的敲门砖;第二,利用现有项目里的住宅销售开发后期商业;第三,原有住宅开发团队为主,嫁接到商业地产开发。尤其是商业地产开发需要更丰富的经验和开发水准,商业地产人才贮备是一大难题。

入手商用物业 兼顾投资回报

主持人:如果说,商业地产将成为投资优选品是大势所趋,那么,对有兴趣入手商用物业的投资者而言,有没有专业的选购和风险规避技巧?

林海彬:入手商用物业首先应对市场有大致的把握。商业地产主要有写字楼、酒店等商务物业和购物中心、商铺等商用物业。据不完全统计,未来三年内,重庆写字楼每年新增供应量约在200万方,去年重庆写字楼市场已出现20%的空置率。如此大量的供应,即使市场有足够的钱去消化,企业每年的注册量也远远跟不上。也就是说,投资者将在一段时间,甚至很长时间被租售问题困扰。相对而言,购物中心、商铺等商用物业的风险更小一些。

蒋姝:地段,始终还是选择商业地产的第一要素。而与住宅相比,商业地产对地段的依赖更大。相对核心的地段如区域核心圈、商业核心圈都是不错的选择。离开了地段,无论是写字楼或是商铺,都没有绝对的优质可言。不过,应该说,写字楼更适合长线投资。而目前很多写字楼项目也分离出售,与商铺的总价不相上下,给了投资者更丰富的选择。


樊元树:看地段、看开发实力等等,都是入手商业地产必须要把握的要素。这里我还想强调的是,投资者应兼顾投资回报的考量。光靠物业升值获取收益的方式颇显单一,而商业物业五年内的交易成本远高于住宅。希望短期内变现的投资者应慎重。此外,目前市面上,真正优秀的商铺资源,开发者是很少会拿出来销售的,多数自持。反倒是写字楼市场,有一些优秀产品出售。建议更多关注办公物业市场。


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   编辑:陈海兵 浏览次数:135
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